Le Parc Locatif Privé à Vanves

Si vous êtes locataire ou à la recherche d’une location, vous avez, en toute évidence, remarqué que le marché immobilier de la location est engorgé dans plusieurs zones en France et encore plus en Ile-de-France, notamment à Paris et sa petite couronne.

La moyenne du prix de la location au m² à Vanves est de 25€/m² pour un appartement et de 28€/m²  pour une maison. Actuellement, il y a une soixantaine d’offres de location de logement à Vanves…

Lorsqu’on parle du marché locatif privé, Vanves est située en « zone tendue », c’est-à-dire que la demande de location est plus forte que l’offre, ainsi les locataires ont du mal à trouver un logement, et les bailleurs peuvent se permettre d’augmenter le loyer de leurs biens.

En effet, la ville de Vanves n’est pas soumise à l’encadrement des loyers contrairement à Paris, où il est interdit aux bailleurs de fixer un loyer trop élevé ou de l’augmenter sans respecter un certain plafond .

Cependant, Vanves et toutes les communes du département des Hauts-De-Seine (92) imposent à leur bailleurs de respecter l’indice de références  des loyers (IRL) dans le cadre d’une revalorisation du loyer en cas de relocation. Cette démarche n’est possible que si les conditions mentionnées dans le bail le permettent.

Le loyer est aussi encadré dans la commune de la Plaine, dans le 93 et dans l’établissement public territorial Est Ensemble, qui regroupe 9 communes à Seine-Saint-Denis, au Nord-Est de la capitale.

Le bailleur doit donc s’appuyer sur le loyer de référence de son quartier pour déterminer le sien. Ce loyer de référence varie en fonction du secteur (80 quartiers à Paris) et du type de logement. Le loyer de référence est défini par m² habitable.

Le bailleur a le droit, sous certaines conditions, de contourner l’encadrement des loyers lorsqu’il fixe son loyer, en y ajoutant un « complément de loyer .»Il doit bien sûr justifier de cette dérogation, par exemple, si c’est pour un logement avec une vue exceptionnelle (sur un monument historique, …) ou d’un confort élevé (location meublée avec du mobilier de Haut de Gamme, par exemple.)

Attention, bien que l’encadrement strict des loyers en Ile-de-France qui plafonne le prix du loyer au m² ne s’applique qu’à Paris et certaines communes limitrophes, les autres départements de la région sont aussi soumis à des règles d’encadrement des loyers.

Malgré l’encadrement des loyers à Paris, la location reste chère et inaccessible à un grand nombre de locataires souhaitant y vivre.

Ainsi, les personnes qui travaillent ou étudient à Paris, mais qui ne peuvent louer dans la ville, louent autour de la capitale. Vanves, qui se trouve à proximité immédiate de Paris, plus précisément du 14eme, 15eme et 16eme arrondissements attire les candidats locataires qui y travaillent ou étudient.

Le prix de la location ne diffère pas vraiment de celui de ces arrondissements, mais certains quartiers de Vanves restent plus abordables. Cependant, Vanves se trouve donc dans une « zone tendue » du fait de cette situation : la demande est très élevée et ne fait qu’augmenter, pendant que l’offre stagne ou diminue.

Actuellement, la moyenne du prix de la location au m² à Vanves est de 25€/m² pour un appartement et de 28€/m²  pour une maison.

Pourquoi y a-t-il moins d’offre de location que de demandes ? La rareté du logement à la location, à Vanves ou ailleurs, s’explique par plusieurs facteurs.

Tout d’abord, les restrictions liées au DPE (Diagnostic de Performance Energétique) freinent les bailleurs dans la mise en location de leur bien. Ainsi, les propriétaires de logements jugés « indécents » du fait de leur classement énergétique sont poussés à mettre le bien en vente, à défaut de gérer les travaux nécessaires pour pouvoir le mettre en location. Ces travaux présentent des frais et peuvent être chronophage.

De plus, les bailleurs qui louent des logements peu performants (classés F ou G) n’ont plus le droit d’augmenter le loyer depuis le 24 août 2022. Ils sont effectivement soumis à un « gel des loyers »

C’est pourquoi l’Etat propose des aides financières pour la réalisation de travaux qui permettent d’améliorer la performance énergétique des logements. Nous vous invitons à consulter et lire notre article sur le DPE, où nous avons listé ces aides.

Enfin, il est important de rappeler qu’il existe la Taxe sur Logement Vacant (TLV), qui s’applique lorsqu’un propriétaire laisse volontairement son logement en zone tendue, vacant pendant au moins 1 an (il commence à payer la TLV de l’année d’imposition à partir de laquelle son logement est resté vacant pendant 1an à compter du 1^er janvier de l’année précédente.) Son montant est égal à la valeur locative cadastrale du bien, qu’on multiplie par 17% la première année vacante du bien, puis par 34% à partir de la deuxième année.

Vous pouvez en devenir contribuable en tant que bailleur,  si votre logement est vacant, en état d’être loué (il est décent, et le coût des travaux de rénovation éventuelle est inférieur à 25% du prix du bien) et que vous ne le mettez volontairement pas sur le marché.

Si ce logement est une habitation secondaire meublée et que vous le laissez vacant pendant plus de 2ans de suite, vous payez la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV.) Tout comme pour la taxe d’habitation, le montant de la THLV est calculé sur une base : la valeur locative cadastrale du bien, ce à quoi s’ajoute un taux d’imposition voté par le département ou la commune du bien.

On estime qu’à Vanves, 6,6% des logements sont vacants, soient environ 1010 logements sur 15 325 (résidence principale et secondaire) dans la ville, selon les chiffres de l’INSEE pour l’année 2020.

A Paris, ce sont 8,5% des logements qui restent vacants.

Ces chiffres reflètent la crise du logement à la location et contribuent aussi à l’empêcher de se résoudre, même s’il est évident que la cause de la crise ne repose pas uniquement sur le choix des propriétaires à laisser leurs logements vacants.

Nous espérons que cet article vous aura éclairé sur la situation que traverse le marché locatif privé. Elle affecte aussi bien les locataires que les bailleurs, particuliers et professionnels.

Toute notre équipe est à votre écoute pour vous accompagner et vous conseiller dans tous vos projets sur Vanves et ses alentours.

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